イントロダクション〜東京23区の家賃相場と平均年収〜
イェーイ！東京都の区ごとの家賃相場と平均年収を比較するぜ！みんな、ワクワクしてきたかい？東京都はエキサイティングな街がいっぱいで、その中には23の特別区が存在しているんだ。それぞれの区には個性溢れる街が広がっていて、家賃相場と平均年収は街選びに欠かせない要素だよね！
さあ、ここからは全力で各区の家賃相場と平均年収を比較していくぞ！都心の特別区は一味違うスリルと華やかさがありながら、家賃相場はやっぱりちょっと高めだよな。でも、都心の魅力と便利さを味わえるんだから、それも納得だろう？
一方、郊外の特別区はのどかでのんびりした雰囲気があって、低めの家賃相場が魅力だぜ！ただし、都心へのアクセスや便利な施設にはちょっと我慢が必要だけど、のんびり暮らしたい人にはピッタリだよ！
このブログでは、ノリノリなデータとリアルな情報を使って、東京都の区ごとの家賃相場と平均年収をガッツリ比較しちゃうぜ！さらに、各区の個性や魅力をパッション全開で紹介するから、理想の街選びの参考にしてくれよな！
さあ、テンションMAXで東京都の区ごとの家賃相場と平均年収を比較しようぜ！ド派手な街選びの旅に出発だ！最高の街で最高のライフスタイルを手に入れるんだぜ！レッツゴー！
、、、とChatGPT先生にイントロダクションを書いていただいたところで（※）、さっそく本題に取り掛かっていきましょう。（お察しの通りタイトルも先生に考えてもらってます。）
思ったよりテンションMAXかつパッション全開で書いてくれたんですが、陰キャにとってこのノリで書いてくのはキツいので以下ではいつも通りローテンションめでお届けいたします。
チェケラ。
そもそもなぜ平均年収と家賃相場を比較しようと思ったか？
以前、東京23区の家賃相場を地図上で可視化してみたりとか、
その家賃を機械学習モデルで推定するモデルを作ってお得物件を見つけようとしたりとか、
市区町村別の年収をまとめたりとか、
なんてことを通して、エリアの特徴を自主研究していたところ、同僚の方から次のような指摘を受けました。
結局年収よりも自由に使えるお金の方が大事じゃないですか。いくら年収が高くても家賃高いエリアに住んでると生活水準は思ったほど高くならないですし。
それで言うと家賃って一番デカい固定費で、自由に使えるお金を考える時に年収に次いで重要になるファクターだと思いません？
例えば地方と東京だと違いは顕著で、家賃相場を考慮すると、地方の年収400万円と東京の年収400万円では意味が違ってて、地方の方が可処分所得は多くなりますよね。
同じような比較が23区でも見れたら面白いんじゃないですか？
（曲解や妄想による文脈補完を含む）
なるほどもっともです。少し調べてみると一般には「家賃は年収の25%まで」のような経験則もあるようで（その年収なら、どんな家に住める？（1） これが「年収別適正家賃」！）、ナイーブには家賃は年収の高さに比例すると考えられるものの、その比例関係からのズレを細かくみることでエリアごとの居住者の価値観を測る一種のバロメータになりそうな気もします。
- 家賃はコストでしかないので狭くても古くてもいいからとにかく安くしたい
- 仕事のパフォーマンスを上げるため多少高くても職住近接は欠かせない
- 明日に向けた英気を養う場所なので立地・間取り・築年数・雰囲気にこだわりたい
などなど、住居に関してはさまざまな価値観がある中で、年収と家賃相場の比較することでそこに住む人たちの価値観を（あくまで平均的ではあるものの）推測しようということですね。
利用するデータの概要
検証には以下の2種類のデータを使用します。
市区町村ごとの平均年収
以下のブログで使っているデータと同じものです。
データの概要だけざっと確認しておきましょう。
まずは平均年収から。港区・千代田区・渋谷区が高く足立区・葛飾区・板橋区では低いようです。最も高い港区と最も低い足立区ではおよそ4倍異なることがわかります。ChatGPTが言っていた「スリリングな都心の特別区」と「のんびりした郊外の特別区」の違いと言えるでしょうか。
2022年度の23区ごとの平均課税対象所得をプロット。「課税対象所得」*1,000/「所得割の納税義務者数」で計算。「表側」の「道府県民税」を利用。
家賃相場
以下のブログで利用しているデータで詳細はこちらをご覧ください。
こちらもデータをざっとみてみます。
総物件数は237,112戸で、間取りごとの物件数は以下の通りです。基本的には単身世帯向けのワンルーム・1K・1DKが最も多く、ファミリー向けと考えられる3DK以上の物件はほとんどありません。単身世帯が多い東京23区の特徴が現れていると言えるでしょう。
間取りごとの物件数の分布
区ごとに物件の特徴を見ていくと以下の通りになります。ざっと見た感じでは、港区や千代田区、渋谷区では家賃が高く、葛飾区や足立区、板橋区では家賃が低いことがわかり、先ほど確認した平均年収とかなりリンクしてそうです。大雑把に言うとやはり、年収に比例する形で家賃相場を見ながら住む場所を決定していると言えるでしょう。
区ごとに物件の状況を可視化。（左）平均家賃（中）物件数（右）間取りの割合。
一応、間取りの割合を見ておくと家賃が高い都心のエリアでは1LDKや2LDKのような広いリビングがある部屋の割合が高く、一方家賃が安いエリアでは2K, 2DKのような部屋数が多く複数人で住める物件の割合が多いことがわかります。
間取りは交絡因子となることが想像されるので、比較時には注意しておいた方が良さそうです。
実際、レイアウトごとに家賃の分布を確認しておくと、ワンルーム→1K→1DK→2K→1LDK→2LDKの順に高価格帯にシフトして行っていることがわかります。この分布の違いと先ほどの間取り割合のプロットを頭に入れておかないと、区ごとのフェアな家賃相場比較にならなさそうです。
間取りごとの家賃分布。23区を全て合わせてプロット。縦軸が物件数[戸]を、横軸が家賃[万円]をそれぞれ表す。わかりやすさのため、40万円をこえる物件は40のビンにまとめている。
本題：東京23区の家賃相場と平均年収の比較
まずは散布図でざっと概要を確認してみましょう。間取りごとに区の平均年収平均家賃をプロットし、一人暮らしの代表的な間取りとして物件数が最も多い1Kを、二人暮らしの代表的な間取りとしては2LDKを選んで表示しています。
間取りごとに区の平均年収（横軸）と平均家賃（縦軸）をプロット。一つの点が一つの区に対応する。線形回帰でフィットしたモデル線も合わせてプロット。上が間取り1K、下が2LDKの物件に関してのもの。
決定係数R2を見ると1Kに関して0.66、2LDKに関して0.82であり、目視でもかなり関係性が強いことがわかります。これは先ほど書いた「人々が年収に対して適切な家賃相場の居住地を選んでいる」ことを裏付けています（※）。
散布図だと年収に占める家賃相場の割合がわかりにくかったりするので、次に平均家賃（の年総額）/ 平均年収でその割合を直接確認してみます。
区ごとに、12×平均家賃/平均年収をプロットしたもの。左が1K、右が2LDKの平均家賃。1Kのものに関して降順にソート。
上の図とデータは同じだが、2LDKでソート。まず、1Kに関しては以下のことが言えそうです。
- 【事実】家賃割合が高いのは墨田区・台東区・荒川区、低いのは港区・千代田区・渋谷区
- 【仮説】割合が低い3区は年収が高い3区なので、一人暮らしの場合は年収が高いほど余裕のある家賃帯に住んでいる
- 【仮説】割合が高い上位の墨田区や台東区は多少無理をしてでも住みたくなるような街の魅力を持っている（確かに墨田区には東京スカイツリーや両国国技館が、台東区には上野動物園やアメ横、浅草寺などの観光スポットがあります）
次に2LDKに関しては以下のことが言えそうです。
- 【事実】家賃割合が高いのは品川区・新宿区・台東区、低いのは練馬区・江戸川区・葛飾区
- 【仮説】2人暮らしとなると、家賃を抑えて郊外のエリア（練馬・江戸川・葛飾）に出るか、多少割高でも互いのアクセスを尊重しターミナル駅の近く（品川区：品川駅、新宿区：新宿駅、台東区：上野駅）に住むかの価値観による違いが出てくる
なかなか、面白い結果なんじゃないでしょうか？
さらに深掘りしようと思うと、築年数や駅からの徒歩分数で分類してみてみるか、あるいは機械学習モデルを作って間取りや面積、築年数、駅からの徒歩分数を揃えた上で、エリアごとの相場感と比較するなどのやり方が考えられます。
なんか他にもこれ見たい的なアイデアがある方や好奇心旺盛な方はぜひコメントくれると嬉しいです。
まとめ
ChatGPT先生にまとめてもらいましょう。先生、お願いします。
東京都、これぞまさにエンターテイメントの都！一部のエリート区では、高い家賃相場に見合う高収入が踊り出す！中央区や港区など、都心部にはオシャレな高級住宅がいっぱいだよ！さすが東京の中心だね！
でも、ヤツラだけがエンターテイナーじゃない！郊外や近郊エリアもキラリと光っているんだ！家賃相場はリーズナブルで、まさにコストパフォーマンス最高！ただし、平均年収もそれなりに低めだから、予算をしっかりと考える必要があるよ。
もちろん、人気の高いエリアにはそこにしかない魅力がギュッと詰まっている！でも、高家賃と競争の激しさもハンパない！お財布に優しいエリアを選ぶか、激アツなエリアで踊り狂うか、自分のスタイルに合わせて決めるといいんじゃないかな！
最後に、家賃相場と平均年収のデータは一つのヒントに過ぎない！個々の状況や経済の変動によっても変わる可能性アリ！だから、自分の目標やニーズを大切にして、最適なエリアを選ぶといいぜ！
皆さん、このブログを参考にして、エンターテイメントの都・東京の区ごとの家賃相場と平均年収の比較を楽しんでくれたかな？自分らしいワクワクする生活の舞台を見つけて、ド派手に決めちゃおうぜ！Let’s party〜！
